• Porady prawne
• Porady finansowe
• Porady psychologa
• Porady techniczne

Protokół odbioru mieszkania.

Aby oględziny naszego nowego mieszkania miały sens powinniśmy spisać protokół odbioru mieszkania. Przedstawiciel dewelopera z reguły ma przy sobie odpowiednie wzory protokołów. Można też zaopatrzyć się we własny wzór.

Nie odbierajmy mieszkania, które nie spełnia standardów zapisanych w umowie. Jeśli odbieramy mieszkanie pomimo znalezionych usterek, sami prosimy się o kłopoty.

Deweloperzy nagminnie dzielą wady mieszkania na istotne i nieistotne, czyli umożliwiające lub nie, korzystanie z mieszkania i prowadzenie np. prac wykończeniowych. Wielce to dyskusyjne rozróżnienie. Niestety polskie prawo dopuszcza taką sytuację i klient, który uzna, że brak drogi do bloku, w którym znajduje się rzeczone mieszkanie jest podstawą do odmowy odbioru mieszkania, niewielkie ma szanse w starciu z deweloperem. Wystarczy przejechać się po kilku budowach, teoretycznie zakończonych by zobaczyć, że niewykończona lub niezgodna z umową infrastruktura wokół budynków to plaga wśród deweloperów. Wtedy pozostaje jedynie droga sądowa.

Niemniej, w przypadku istotnych wad lokalu mieszkalnego należy odmówić odbioru.

Można odebrać mieszkanie tylko wtedy, gdy jest ono wykonane zgodnie z zapisami w umowie ( załączniki: rut mieszkania, standard wykończenia) oraz polskim prawem.

Ale klienci dają się skusić - mając w perspektywie czas oczekiwania na usunięcie usterek, wolą zgodzić się na odbiór z usterkami, bo liczą na to, że deweloper usterki poprawi, a oni sami będą mogli w tym czasie wykańczać mieszkanie.

Odbierając mieszkanie, które nie spełnia wszystkich kryteriów sami prosimy się o kłopoty. Zyskany czas nie jest wart późniejszych kłopotów. Jeśli zapłacimy ostatnią transzę i odbierzemy mieszkanie, często szansa wyegzekwowania od dewelopera usunięcia usterek jest bliska zeru. Deweloper, który nie otrzymuje od nas ostatniej transzy z tytułu usterek w mieszkaniu będzie się starał o wiele bardziej by je poprawnie usunąć.

Odmowę odbioru mieszkania wpisujemy do protokołu wraz z wymienionymi usterkami, które naszym zdaniem w mieszkaniu występują.

Jeśli natomiast podejmujemy decyzję o odbiorze mieszkania pomimo usterek, dopilnujmy by w protokole znalazły się w nim wszystkie wady mieszkania, części wspólnych oraz terenu wokół. Przedstawiciel dewelopera musi w protokole wpisać termin ich usunięcia. Pod żadnym pozorem nie można się godzić na sformułowanie typu: kierownik budowy skontaktuje się z Państwem w terminie 7 dni i ustali termin usunięcia usterek. To się nigdy nie sprawdza i w efekcie, to klienci muszą uganiać się za kierownikiem. Lepiej zagrozić odmową odebrania lokalu – najczęściej taka groźba działa i natychmiast znajduje się kierownik budowy i od ręki ustala terminy. Pamiętajmy - kierownik budowy powinien być na budowie w godzinach pracy, wiec możemy śmiało prosić o jego obecność. Porządni deweloperzy przeprowadzają odbiory mieszkań w obecności kierownika budowy.

Termin usunięcia usterek nie może przekraczać terminów zapisanych w umowie. Więc jeśli mamy w umowie zapisane, że deweloper zobowiązuje się oddać mieszkanie w określonym terminie, niemniej zastrzega sobie prawo do opóźnienia np. 90 dni z przyczyn niezawinionych (za tego typu opóźnienie klientowi nie przysługują odsetki) to termin usunięcia usterek nie może przekroczyć 90 dni.

W protokole powinny znaleźć się także odczyty z liczników oraz informacje o: kodzie dostępu ( np. do domofonu) rodzaju i ilości przekazywanych kluczy, pilotów, etc.

Pamiętajmy, że zamki powinny być wymienione na nowe w naszej obecności. W trakcie realizacji inwestycji używa się tzw. zamków roboczych i klucze krążą po całej budowie, nie ma żadnej gwarancji, że nie zostały dorobione. Wyjątek stanowią klucze na kartę – ale to w dalszym ciągu nie jest jeszcze powszechne rozwiązanie.

Kiedy rodzaj usterek i termin ich usunięcia zostanie uzgodniony, należy uzgodnić tryb ich usuwania. Najczęściej stosuje się następujące rozwiązanie: przedstawiciel dewelopera, lub kierownik budowy zachowuje jeden komplet kluczy i naprawia usterki, podczas nieobecności klienta. Jest to niebezpieczne rozwiązanie: po pierwsze nie ma kontroli nad tym, co i jak w mieszkaniu się dzieje. Jeśli coś się stanie, np. zostanie zalany sąsiad, który mieszka pod nami – wina jest nie do udowodnienia. Podwykonawca dewelopera będzie się bronił, że przecież nie tylko on ma klucze do mieszkania, a klient nie ma szans udowodnić, że ich komuś nie udostępnił. Po drugie: w protokole odbioru spisywane są liczniki, i do tego momentu to klient jest zobowiązany regulować opłaty. Czyli poprawki dzieją się na koszt klienta. A co się dzieje w ciągu dnia, tego klient nie ma możliwości sprawdzić. Legendy krążą o fachowcach, którzy mając klucze do odebranego mieszkania zasilają z jego gniazd elektrycznych mieszkania sąsiednie. Jest jeszcze inne rozwiązanie: klient nie udostępnia mieszkania, zachowuje komplet kluczy i wszelkie prace dzieją się podczas jego obecności. Tylko, kto ma na to czas? Naszym zdaniem najbezpieczniej jest odmawiać odbioru mieszkania do skutku – aż wszystkie poprawki w mieszkaniu zostaną usunięte i wtedy uregulować ostatnie płatności.

Można odebrać mieszkanie, jeśli infrastruktura wokół budynku nie jest wykończona, ale pod warunkiem wpisania do protokołu terminu usunięciu wad, pozwoli nam to w przyszłości do egzekucji od dewelopera postanowień umowy.

Redakcja , 2008-02-28