• Porady prawne
• Porady finansowe
• Porady psychologa
• Porady techniczne

Już przy podpisywaniu umowy z deweloperem warto zadbać o zapisy chroniące naszą pozycję.

W umowie powinny się znajdować zapisy szczegółowo określające sposób powiadomienia o gotowości do odbioru mieszkania. Niedopuszczalna jest sytuacja, gdy deweloper zastrzega sobie prawo do dokonania samodzielnego odbioru, jeśli po wysłaniu listu poleconego klient nie stawił się na odbiór mieszkania w wyznaczonym terminie. Co istotne, trzeba uważnie przeanalizować zapisy umowy dotyczące możliwości wcześniejszego odbioru mieszkania, bo jakkolwiek przyjemnie to brzmi (deweloper zastrzega sobie prawdo do wcześniejszego zakończenia inwestycji), to taka sytuacja może się wiązać z wcześniejszą spłatą całej wartości mieszkania. A jeśli wzięliśmy kredyt, w którym wypłaty transz są uwarunkowane terminem a nie postępem prac, możemy być zmuszeni do podpisania aneksu umowy kredytowej, a to może się wiązać z dodatkowymi opłatami. Należy także zadbać o zapisy umożliwiające nam dokonanie odbioru w obecności osób trzecich ( np. własnego eksperta) lub przez osoby posiadające nasze upoważnienie.

Do odbioru trzeba się przygotować, radość z nowego mieszkania nie jest dobrym doradcą.

Umowa, załączniki i normy.

Umowa. Zakładamy, że odbiór mieszkania dzieje się w oznaczonym w umowie terminie. Ale uwaga, cześć deweloperów, którzy nie skończyli całości inwestycji, np. nie mają stosownych odbiorów proponują klientom tzw. odbiór techniczny ( lub częściowy) lokalu. To ryzykowny sposób i nie należy pochopnie decydować się na taką procedurę.

Załączniki. Teoretycznie już na etapie negocjowania umowy z deweloperem powinniśmy dokładnie zapoznać się ze standardami wykończenia lokalu mieszkalnego, lokali przynależnych i części wspólnych. Kupując mieszkanie kupujemy także piwnicę, chcemy by części wspólne były wykończone a infrastruktura zgodna z obietnicami. Jakże często się zdarza, ze mieszkanie teoretycznie jest wykończone, ale żeby się do niego dostać przedzieramy się przez jeszcze prowadzoną budowę, bynajmniej nie po skończonej drodze, a na korytarzach firma budowlane jeszcze prowadzi prace wykończeniowe.

Rzut mieszkania. Do umowy powinien być także dołączony rzut mieszkania – należy go ze sobą wziąć i jeśli w trakcie realizacji obiektu dokonywane były na nasze życzenie zmiany w lokalu – także całą stosowną dokumentację. Na rzucie powinny być naniesione dokładne wymiary, informacja o powierzchni poszczególnych pomieszczeń jak i całości mieszkania, trasy mediów i ich zakończenia ( wod – kan, tel, prąd etc). Oczywiście jakość rzutów dołączonych do umowy bywa różna – dlatego warto zmusić dewelopera, by już na etapie negocjowania umowy rzut był jednoznaczny. Pamiętajmy, że przed podpisaniem umowy mamy prawo wglądu do projektu budynku i najlepiej jest skopiować bezpośrednio z projektu rzut naszego mieszkania.

Normy. Deweloper przedstawiając nam umowę oraz standardy wykończenia powołuje się na normy budowlane. Najczęściej nie zwracamy na nie uwagi, trudno do nich dotrzeć, ich czytanie zwłaszcza dla osoby z innej branży jest czasochłonne i mało przyjemne. Ale warto je wydobyć od dewelopera, bo kiedy pojawią się problemy – właśnie do zapisów z norm deweloper będzie się odwoływał. My też możemy.

Uzbrojeni w dokumenty powinniśmy jeszcze przygotować odpowiednie urządzenia, jeśli decydujemy się odbierać lokal sami:

-miara, choć zdecydowanie wygodniejszy jest dalmierz laserowy, zwłaszcza przy dużych powierzchniach, te urządzenia w wersji podstawowej można nabyć już po bardzo przystępnej cenie, można go też pożyczyć i warto – bo odczyt jest dokładny i nie budzi żadnych wątpliwości;

- kątownik, do czego służ wskazuje sama nazwa, należy bardzo dokładnie sprawdzić kąty w miejscach, w których będziemy stosować okładzinę ( płytki w kuchni, łazience) ale też kąt prosty między podłogami a ścianą. Zwłaszcza w przypadku, błedów w kuchni lub w łazience będziemy mieć później problem z równym ułożeniem płytek;

- poziomica, dzięki temu urządzeniu sprawdzimy piony ścian i poziomy podłóg, powinna mieć ona minimum 2 metry długości;

- próbnik ( śrubokręt z podświetlaczem), dzięki temu urządzeniu sprawdzimy czy mamy prąd;

Tak przygotowani możemy się umówić na odbiór mieszkania. Warto przemyśleć zatrudnienie fachowca, profesjonalny odbiór zwłaszcza w sytuacji, gdy emocje biorą górę ( bo przecież to wreszcie nasze mieszkanie!) jest bardzo ważny, a koszt takiej usługi nie jest zbyt wysoki.

Będziemy w komfortowej sytuacji, jeśli regularnie postaramy się odwiedzać budowę i przyglądać się postępowi prac w naszym mieszkaniu. Będziemy mieli wtedy okazję dostrzec już przed odbiorem zarówno pewne błędy jak i roboty zanikowe. Pamiętajmy, jeśli w trakcje wizyt na budowie ( przed odbiorem mieszkania) zauważymy nieprawidłowości należy je natychmiast zgłosić pisemnie do dewelopera. Jeśli będziemy z tym zwlekać do momentu odbioru mieszkania ( a wiedzę mieliśmy wcześniej) deweloper może zarzucić nam działanie na szkodę i wbrew zapisom umowy, a wtedy nic nie zyskamy. Fakt, że wcześniej zgłosiliśmy usterki nie przeszkodzi nam w ponownym ich określeniu w trakcie odbioru. Jest to szczególnie ważne przy tzw. robotach zanikowych. Przychodząc na odbiór mieszkania nie widzimy trasowania kabli, rur wod-kan., etc. – ponieważ są one już ukryte w ścianach i posadzkach. Dlatego warto odwiedzać budowę w trakcie realizacji. A jeśli nie jesteśmy w stanie tego robić lub nie planujemy odwiedzin, to poprośmy dewelopera ( i najlepiej jest to z góry określić w umowie) o zdjęcia robót zanikowych. Będziemy mieli wtedy pewność, jak wykonane są te prace a w przyszłości pomoże nam to w prowadzeniu prac wykończeniowych i remontowych.

- kulkę lub piłeczkę ( najlepiej sprawdza się kulka cięższa i średniej wielkości, ale może być też każda inna piłka o gładkiej powierzeni, sprawdza się nawet gładki ołówek) to najlepszy sposób na sprawdzenie poziomu posadzki, jeśli położysz ją w jednym miejscu ( najlepiej w narożnikach) i zacznie się toczyć, to wniosek jest oczywisty.

Dokumenty dewelopera. Także deweloper jest zobowiązany do odbioru całego budynku, w zawiązku, z czym powinien uzyskać protokoły odbioru kominiarskiego i (jeśli w budynku znajduje się instalacja gazowa) stosowne do tego protokoły odbioru instalacji gazowej. Jeśli chcemy mieć pewność, że instalacje, które znajdują się w budynku są sprawne poprośmy dewelopera przed odbiorem mieszkania o przedstawienie protokołów.

Powinniśmy wynegocjować z deweloperem, że wpłata ostatniej transzy, lub jej część zostanie przez nas zapłacona po odbiorze mieszkania. Negocjując z deweloperem pamiętajmy: odbiór to nie jest przeniesienie własności, wiec deweloper nie powinien mieć żadnych obaw, że nie uregulujemy należności. Bo jeśli nie zapłacimy całości to nie podpiszemy aktu notarialnego. Natomiast, jeśli zapłacimy ostatnią transzę przed odbiorem mieszkania, sami pozbawiamy się narzędzia do zmuszenia dewelopera do usunięcia poprawek w terminie. To nagminna praktyka: jeśli wszystko jest zapłacone, poprawianie usterek przeciąga się w nieskończoność, a kierownik budowy jakby się rozpłynął.

Redakcja , 2008-02-18