• Głosem urzędu
• Z wizytą u...
• Zbudowali w...
• Między wierszami...

W umowach o wybudowanie budynku mieszkalnego, przedwstępnych warunkowych umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, potocznie zwanych umowami deweloperskimi powinno znaleźć się zobowiązanie inwestora dotyczące uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym znajdować się będzie dane mieszkanie.

W przypadku budynków wielorodzinnych, a z takimi najczęściej mamy do czynienia ( kategoria XIII), Inwestor jest zobowiązany uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest wymagane, jeżeli został nałożony taki obowiązek w wydanym pozwoleniu na budowę lub jeśli Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został wykonany z naruszeniem warunków, określonych w pozwoleniu na budowę.

Dlaczego pozwolenie na użytkowanie jest takie ważne?

Z punktu wiedzenia interesu klienta firmy deweloperskiej, to czy Inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie jest informacją dla klienta czy zostały dopełnione wszelkie formalności. Decyzja o pozwoleniu na budowę pozwala klientowi zakładać, między innymi, że:

- obiekt budowlany został wykonany zgodnie z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz innymi przepisami;

- teren budowy zastał doprowadzony do należytego stanu;

- dokonano, zgodnie z odrębnymi przepisami odbioru wykonanych przyłączy;

- nie ma sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku jest również bardzo ważne z punktu widzenia dalszego przebiegu spraw formalnych. Nie ma możliwości podpisania umowy przeniesienia własności ( akt notarialny), jeśli Inwestor nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie budynku. To, że mieszkanie zostało odebrane a wszystkie raty zapłacone nic nam nie da, ponieważ notariusz będzie wymagał w celu sporządzenia umowy zaświadczenia o samodzielności lokalu, a jego uzyskanie jest możliwe po przedłożeniu kopii pozwolenia na użytkowanie.

Wielu klientów firm deweloperskich boleśnie się przekonało o konsekwencjach odbioru mieszkania bez pozwolenia na użytkowanie. Do najważniejszych należą: niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a co za tym idzie problemy z kredytem i ubezpieczeniem, oraz niewykonanie istotnych prac budowlanych ( np. przyłączy gazu lub wody).

Czy obiekt budowlany może zostać oddany do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jeszcze przed zakończeniem budowy?

To, czy Inwestor będzie miał taką możliwość zależy od charakteru inwestycji. Jeśli jest ona wieloetapowa i inwestor zamierza oddać do użytkowania tylko niektóre z planowanych obiektów, może uzyskać pozwolenie na użytkowanie danego etapu i kontynuować budowę na kolejnych. Istnieje również możliwość uzyskania pozwolenia na użytkowanie, gdy nie są zakończone wszystkie prace budowlane (np. prace wykończeniowe) w ramach danego etapu lub budynku. W takiej sytuacji, należy jednak sprawdzić czy w pozwoleniu na użytkowanie zawarte są terminy wykonania tychże prac.

Szczegółowe informacje o tym, co Inwestor powinien dołączyć do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, kiedy odbywa się kontrola PINB i jak jest przeprowadzana, są dostępne w dziale porad prawnych.

Co się może zmienić?

Rząd chce uprościć procedury rozpoczynania i kończenia inwestycji budowlanych. Reforma ma zlikwidować bariery prawne, które utrudniają dziś prowadzenie inwestycji. Przygotowywany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt zakłada przede wszystkim likwidację pozwoleń na budowę, ale nie tylko. Przewiduje się także zniesienie konieczności ubiegania się przez Inwestora o pozwolenie na użytkowanie obiektu. Takie propozycje są niewątpliwie korzystne, ale dla Inwestorów.

Nie jest to dobra wiadomość dla klientów firm deweloperskich, którzy i tak - z tytułu luk prawnych i  nadużywania silniejszej pozycji przez dewelopera - są słabszą stroną.  Na szczęście są eksperci, którzy uważają, że tak dalece posunięte ułatwienia dla Inwestorów będą niekorzystne dla klientów. Niestety, lobby budowlane może okazać się silniejsze od nieformalnego nacisku klientów firm deweloperskich. Dopóki prawo nie będzie równorzędnie chroniło interesów każdej ze stron i nie podniesie się kultura i uczciwość deweloperów, nie powinno się dokonywać aż tak istotnych zmian.

Naszym zdaniem: Warto prosić deweloperów o pozwolenie na użytkowanie a jeśli to możliwe zastrzegać w umowie termin odbioru mieszkanie po uzyskaniu tegoż pozwolenia.  Brak tego dokumentu może nam wiele powiedzieć o prowadzonej inwestycji, na którą przecież z mocy prawa, deweloper może nas nie wpuścić. Chyba, że umowa przedwstępna, którą podpisaliśmy stanowi inaczej, lub jest podpisana w formie aktu notarialnego.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity – Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118)

Karolina Kobuz , 09.10.08