Wybierz swój region

- Wybierając region sortujesz wyświetlane informacje zawężając tylko do wybranego regionu

artykuły

- kategorie
- Jak domagać się i wyegzekwować od dewelopera usunięcia usterek, jeśli cała kwota za mieszkanie została zapłacona i mieszkanie zostało odebrane protokołem odbioru? Jaka jest różnica w postępowaniu, jeśli usterki zostały wpisane do protokołu odbioru, a co można zrobić, jeśli usterki nie zostały wpisane do protokołu odbioru? To pytania, które przychodzą do głowy wielu szczęśliwym posiadaczom własnego mieszkania.
  
  Zgodnie z art. 656 kc do rękojmi za wady wykonanego obiektu, w przypadku umowy o roboty budowlane, stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Z kolei art. 637 kc, dotyczący umowy o dzieło, stanowi, że jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy jednak wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego. Przy czym należy podkreślić, że ochrona zamawiającego na podstawie przepisów o rękojmi za wady (art. 637 § 1 i 2 k.c. przy uwzględnieniu także art. 638 k.c.) realizuje się dopiero po odebraniu dzieła. Skoro wady zostały ujawnione w trakcie wykonywanych robót, to przepisy dotyczące rękojmi za wady wykonanego dzieła nie mogą mieć zastosowania. (wyrok Sądu Najwyższego z 12.01.2006 roku, II CK 336/05)
  
  Jeżeli zatem w omawianym przypadku wady ujawniły się po wydaniu mieszkania i podpisaniu protokołu odbioru to zastosowanie mają przepisy o rękojmi.
  
  A zatem art. 637 kc statuuje następujące uprawnienia w razie wystąpienia wad zamówionego dzieła:
  
  żądanie usunięcia wad
  
  odstąpienie od umowy- gdy wady usunąć się nie dadzą, a mają charakter istotny
  
  żądanie obniżenia ceny- wady usunąć się nie dadzą, a mają charakter nieistotny
  
  Należy jednak pamiętać, że na podstawie art. 638 kc do rękojmi za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Oznacza to między innymi, że:
  
  - kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia (art. 563 §1 kc);
  
  - uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 568 kc), przy czym upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił;
  
  - strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych (art. 558 §1 kc)
  
  Odnosząc powyższe do przedstawionego w pytaniu przypadku, należy wskazać, że w sytuacji, gdy wady dzieła nie zostały wpisane do protokołu odbioru, bo ujawniły się one już po wydaniu dzieła, zamawiającemu przysługują uprawnienia z rękojmi za wady dzieła, a zatem żądanie usunięcia wad, ewentualnie odstąpienie od umowy lub obniżenie wynagrodzenia. Skuteczność wykonania tych uprawnień zależy jednak od zachowania miesięcznego terminu co do zawiadomienia o wadzie oraz wystąpienie z roszczeniem przed upływem terminu przedawnienia.
  
  Należy jednak podkreślić, że konkretne uprawnienia zależą także od postanowień umowy, bowiem zgodnie z art. 558§1 kc strony mogą odpowiedzialność z rękojmi ograniczyć, rozszerzyć lub wyłączyć.
  
  Z kolei wpisanie usterek do protokołu odbioru oznacza, że ujawniły się one przed dokonaniem odbioru. Zgodnie z cytowanym orzeczeniem Sądu Najwyższego (wyrok 12.01.2006 roku, II CK 336/05) wyłącza to możliwość stosowania przepisów o rękojmi za wady. Istnieje wówczas możliwość domagania się odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy na podstawie art. 471 kc. Należy jednak wykazać, że wskutek nienależytego wykonania umowy przez dewelopera powstała szkoda w mieniu zamawiającego oraz wysokość tej szkody- np. koszt prac poprawkowych.
  
  Można zatem wezwać dewelopera do usunięcia stwierdzonych usterek pod rygorem powierzenia prac poprawkowych osobie trzeciej, którego kosztami deweloper zostanie obciążony.
- Grzegorz Sikorski aplikant radcowski , 24.09.09