• Głosem urzędu
• Z wizytą u...
• Zbudowali w...
• Między wierszami...

Od 1 kwietnia 2010r. obowiązują nowe stawki w rządowym programie Rodzina na Swoim. W większości miast i województw stawki wzrosły, jedynie w województwie pomorskiem wskaźniki pozostały bez zmian. Co to oznacza dla planujących zakup mieszkania lub domu?

Większość mieszkań i domów oferowanych przez deweloperów spełnia kryteria programu Rodzina na Swoim. Kryteria dotyczą powierzchni i ceny. Wyjątek stanowi województwo małopolskie, w którym procent mieszkań spełniających kryteria programu jest najniższy w Polsce. Deweloperzy dostosowują swoją ofertę, w taki sposób, by większość mieszkań lub domów była atrakcyjna dla kupujących. Możliwość skorzystania z preferencyjnych warunków kredytu niewątpliwie zwiększa szanse, że mieszkanie lub dom zostanie sprzedane.

Uważni obserwatorzy rynku, zauważyli zapewne, że deweloperzy, którzy mieli problem ze sprzedażą inwestycji, po dostosowaniu cen do wymogów programu – znacznie zwiększyli sprzedaż. Nic w tym dziwnego, w ciągu ostatniego pół roku warunki kredytu były bardzo korzystne.

Ma to jednak swoje konsekwencje długofalowe. Cena mieszkania nie jest już tylko sumą kosztów i marży dewelopera, jest raczej wynikiem dostosowania do kryteriów ogłaszanych raz na kwartał. Mechanizmy wolnego rynku oparte na popycie, podaży, jakości produktu, weryfikacji przez klienta i przede wszystkim stosunku kosztów do ceny, są zatem nieco słabsze.

Wskaźniki w programie Rodzina na Swoim, ogłaszane kwartalnie, powstają na podstawie danych przygotowanych przez właściwego wojewodę. Skoro ceny materiałów budowlanych maleją, to ceny mieszkań także powinny maleć. Nic bardziej mylnego, o dziwo (!), w większości miast wskaźniki wzrosły.

Na terenie określonego miasta działa wielu deweloperów, jedni budują w centrum, inni w dzielnicach peryferyjnych – ale w ramach danego miasta stawka jest jedna. Podobnie sprawa ma się w regionie (patrz tabela: pozostałe) - czym innym jest jednak inwestycja zlokalizowana 15 -20 km od aglomeracji, a czym innym położona o 30 km dalej. Stawka wskaźnika jest jednak ta sama.

Co to oznacza dla kupującego? W przypadku miast i województw, w których stawki wzrosły oznacza to najprawdopodobniej wzrost cen mieszkań, które do tej pory mieściły się w kryteriach programu. Dla przykładu, sprawdźmy mieszkanie o powierzchni 60 m kw., które do tej pory np. w Warszawie kosztowało 7.600 zł/m kw., po zmianie stawek, to samo mieszkanie, przy wyższej cenie np. 7.800 zł za m kw. nadal będzie mieściło się w kryteriach programu. Cena mieszkania może wzrosnąć nawet o 12 tys. zł. Czyli klient ma szansę nadal skorzystać z preferencyjnych warunków kredytu a deweloper zarabia więcej. Z czego zatem będzie wynikał wzrost cen? Z wyższych cen robocizny, materiałów budowlanych?  Raczej nie. Deweloper nie poniesie większych kosztów, a cenę będzie mógł podnieść bez utraty potencjalnych klientów (oczywiście z zastrzeżeniem braku zdolności kredytowej).

Jest jeszcze jedno pytanie, kto ostatecznie za to płaci? Dofinansowanie do kredytów pochodzi z budżetu państwa, zatem z podatków płaconych przez wszystkich. Innymi słowy, każdy obywatel dokłada do wyższych przychodów deweloperów. Zwłaszcza w kontekście informacji o spadku cen materiałów budowlanych – podwyższone wskaźniki zastanawiają.

Są jednak pozytywne wyjątki: klienci planujący zakup w województwach: kujawsko – pomorskiem, lubuskiem, podlaskiem, oraz wielkopolskiem mogą się cieszyć. Wskaźniki są niższe niż w poprzednim kwartale, co wymusi obniżkę cen. Dla przykładu sprawdźmy mieszkanie o powierzchni 60 m kw., które do tej pory np. w Poznaniu kosztowało 7.000 zł/m kw., aby zmieściło się w kryteriach programu, jego cena musi zostać obniżona do 6.900 zł/m kw., cena mieszkania będzie zatem niższa o 6 tys zł. Zapewne niebawem pojawią się zapowiedzi o super promocjach i rabatach, aby zachęcić klientów do zakupu mieszkań i nie poinformować wprost, że ceny spadły. Ale tym lepiej dla klienta. Zważywszy na fakt, że w Poznaniu, około 80% mieszkań będących w ofercie deweloperów spełniało kryteria programu – obniżki cen są kwestią czasu.

Zwolennicy obecnie funkcjonującego rozwiązania, zapewne podniosą argument, że skoro dewelopera zarabia więcej, to płaci wyższe podatki, większy jest też obrót sektorów związanych z budownictwem i wyposażeniem wnętrz. Racja, niemniej, dlaczego nie zostawić mechanizmów rynkowych samym sobie, zamiast sztucznie windować ceny mieszkań, przez urzędowe regulacje. Im miej ingerencji w rynek tym lepiej. Są lepsze sposoby na pobudzenie rynku nieruchomości i wsparcie rodziny przy zakupie mieszkania.

Na razie jest jak jest, w związku z tym poniżej stawki obowiązujące w II kwartale 2010r. w porównaniu z I kwartałem.

Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego

Wartość wskaźnika stanowi iloczyn współczynnika 1,4 oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przez właściwego wojewodę wartości wskaźników obowiązujących dla gminy, na której terenie położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny.

Podstawowe informacje o programie Rodzina na Swoim:

Kredyty preferencyjne mogą uzyskać:

- oboje małżonków,

- osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno:

- małoletnie dziecko,

- dziecko, bez względu na jego wiek, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny,

- dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, uczące się w szkołach.

Jeżeli w ocenie instytucji udzielającej kredytów preferencyjnych docelowy kredytobiorca (oboje małżonków lub osoba samotnie wychowująca dziecko) nie posiada zdolności kredytowej, umowa o kredyt preferencyjny może być zawarta również przez inne osoby, które z docelowym kredytobiorcą są spokrewnione lub spowinowacone a mianowicie przez zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, ojczyma, macochę lub teściów docelowego kredytobiorcy. 

- Powierzchnia użytkowa kredytowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać odpowiednio 75 m kw. i 140 m kw.

- Cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cena zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wkład budowlany, koszt budowy domu jednorodzinnego, koszt nadbudowy, przebudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub koszt adaptacji budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, na który został udzielony kredyt preferencyjny, nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (patrz tabela).

Karolina Kobuz , 06.04.10